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다주택자라면 양도세 중과로 수천만원 손해를 볼 수 있습니다.
2025년 현재 최대 75%까지 세금이 부과되지만, 합법적인 절세 방법과 중과 제외 조건만 알면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
지금 바로 5분 투자로 내 상황에 맞는 절세 전략을 확인하세요.
다주택자 양도세 중과 기준 완벽정리
2025년 기준 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다.
최고세율 45%에 중과세율을 더하면 3주택자는 최대 75%의 양도소득세를 부담하게 됩니다. 다만 조정대상지역이 아닌 지역이나 상속·이혼으로 취득한 주택 등은 중과 대상에서 제외되므로 본인의 주택 소재지와 취득 경위를 정확히 확인해야 합니다.
중과 제외받는 절세방법
일시적 2주택 특례 활용
신규 주택 취득 후 3년 이내(수도권 2년) 기존 주택을 매도하면 일시적 2주택으로 인정받아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
신규 주택으로 전입신고를 마치고 실거주 요건을 충족하면 기존 주택 양도 시 중과세를 피할 수 있습니다.
상속주택 분리과세 적용
상속받은 주택은 일반 주택과 별도로 계산되어 중과 대상 주택 수에서 제외됩니다.
상속 개시일로부터 5년 이내 양도 시에는 상속주택을 주택 수에서 제외하고, 5년이 지난 후에도 일정 요건 충족 시 분리과세가 가능합니다.
조정대상지역 해제 시점 활용
정부는 부동산 시장 상황에 따라 조정대상지역을 수시로 조정합니다.
보유 중인 주택이 조정대상지역에서 해제되는 시점을 노려 양도하면 중과세를 피하고 기본세율만 적용받을 수 있으므로, 지역별 규제 동향을 주기적으로 확인해야 합니다.
양도 시기별 세금 차이 분석
보유기간과 양도 시점에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.
2년 미만 단기보유 주택은 중과세율에 더해 장기보유특별공제도 받지 못해 실효세율이 80%를 넘을 수 있습니다.
반면 10년 이상 장기보유 시 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
양도차익 5억원 발생 시 즉시 매도하면 약 3억7천만원의 세금이 나오지만, 장기보유특별공제를 최대로 받으면 세금을 1억원 이상 절감할 수 있어 보유기간 전략이 매우 중요합니다.
실수하면 중과되는 핵심 함정
다주택자가 흔히 놓치는 실수들이 있습니다.
세무 전문가의 도움 없이 진행하다가 예상치 못한 중과세를 당하는 경우가 많습니다.
- 분양권과 입주권도 주택 수에 포함되므로, 오피스텔이나 분양권 보유 시 반드시 주택 수 계산에 넣어야 합니다
- 일시적 2주택 특례 기간(3년 또는 2년) 계산 시 취득일이 아닌 잔금지급일 또는 등기접수일 기준으로 정확히 계산해야 합니다
- 부부 공동명의라도 세대 기준으로 주택 수를 계산하므로, 배우자 명의 주택까지 모두 합산하여 중과 여부를 판단해야 합니다
- 조정대상지역은 양도일 기준이 아닌 양도소득세 과세표준 신고기한(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월) 기준으로 판단합니다
주택 수별 양도세율 한눈에
보유 주택 수와 지역에 따른 양도세율을 정리했습니다.
조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라지므로 본인의 상황을 정확히 확인하세요.
| 주택 수 | 조정지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
| 2주택 | 기본세율 +20%p (최고 65%) |
기본세율 6~45% |
| 3주택 | 기본세율 +30%p (최고 75%) |
기본세율 +20%p (최고 65%) |
| 4주택 이상 | 기본세율 +30%p (최고 75%) |
기본세율 +30%p (최고 75%) |
